O Brasil é um país de muitos contrastes e grande pluralidade. Somos a maior nação da América do Sul, com diversidade cultural, étnica e regional profundas. A forma como fomos colonizados por Portugal revela muito do que nos tornamos. Isso se reflete diretamente na forma como nossas terras foram ocupadas e transformadas, como as cidades se organizaram e como nos relacionamos com nossas propriedades.
A maioria das cidades brasileiras desenvolveu-se sem planejamento urbano adequado, o que gerou grande parte dos problemas imobiliários atuais. Elas possuem um considerável déficit habitacional, em boa medida causado pela soma da especulação imobiliária desenfreada com a falta de políticas urbanísticas eficientes.
Os imóveis de nossas cidades possuem um elevado grau de irregularidades, de todos os tipos:
- Urbanísticas, com ocupações desordenadas, irregulares ou clandestinas do solo, sem serviços básicos essenciais, tais como saneamento, iluminação pública e pavimentação;
- Ambientais, caracterizadas pela ocupação irregular de áreas de preservação permanente e margens de cursos d’água, provocando graves danos às comunidades, como tragédias decorrentes de enchentes, doenças relacionadas à falta de saneamento básico, contaminação das águas e desmatamento;
- Registrais, tais como a falta de titulação das propriedades, a falta ou a duplicidade do registro imobiliário, a precariedade de registros antigos, a falta da identificação correta dos imóveis e das pessoas a eles relacionadas, tudo isso resultando em conflitos e fraudes fundiárias, insegurança jurídica, desorganização da economia e diversos problemas sociais
Os advogados ganharam, nos últimos anos, especial relevância no processo de regularização imobiliária. Por isso, é fundamental compreender a atividade notarial e registral, essencial para garantir o direito à propriedade e sua função social
O direito registral brasileiro é latino, baseado na presunção relativa de veracidade – diferente do sistema alemão (grundbuch), que adota presunção absoluta. No Brasil, as informações constantes no registro são presumivelmente verdadeiras, admitindo-se prova em contrário.
Assim, se o registro imobiliário traz informações presuntivamente verdadeiras, não devem prosperar os registros com informações incorretas, falsas ou que não refletem a realidade atual do imóvel registrado.
Essa é a chave para compreender a razão pelas quais tantas exigências são feitas pelos Oficiais de registro para que os títulos que são apresentados sejam devidamente registrados.
O sistema registral antigo, vigente no Brasil antes do ano de 1974, era confuso e inseguro. Prevalecia o sistema das transcrições, no qual cada novo ato de transmissão inaugurava um novo registro para um ou mais imóveis, portanto, não existia o princípio da unicidade matricial (este princípio estabelece que cada imóvel deve possuir apenas um registro, e cada registro deve conter apenas um imóvel). Portanto, com a vigência do novo sistema registral, dado pela Lei nacional 6.015/1973, buscou-se mais segurança e organização dos registros imobiliários.
Entretanto, herdamos um sistema antigo, cheio de falhas e irregularidades, e com o qual temos que lidar todos os dias. Dentro desse contexto, compreendemos que é necessário um olhar mais apurado para os registros públicos.
A regularização imobiliária não é apenas uma questão burocrática, mas um passo fundamental para reduzir desigualdades e promover justiça social. Cabe a nós, advogados, detectarmos as irregularidades imobiliárias, e trabalharmos para corrigi-las – o que somente é possível com conhecimento adequado do devido processo registral e das ferramentas jurídicas disponíveis para sanar irregularidades imobiliárias.
A atuação dos profissionais do Direito, em parceria com a sociedade, pode transformar realidades, corrigir injustiças históricas e abrir caminhos para um futuro com mais dignidade e oportunidades. Cada imóvel regularizado é um passo concreto rumo à cidadania plena.
Müller Gonçalves Oliveira – OAB MG 181.574 – Advogado, especialista em direito imobiliário pelo CERS (2022), com prática em direito registral há 14 anos. Vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OABMG, Subseção de Divinópolis, membro da Comissão de direito notarial e registral do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), MBA em gestão de negócios e inovação pela FUMEC (2023), sócio da Voa Advogados.
