INTRODUÇÃO
A Emenda Constitucional nº 132, promulgada em 20 de dezembro de 2023, e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, instituem a mais profunda revisão do sistema tributário brasileiro desde a Constituição Federal de 1988 (CF/88). No campo do Direito Imobiliário, seus efeitos são muito relevantes: novas hipóteses de incidência, prazos de transição em curso e obrigações que proprietários, locatários e operadores do Direito ainda desconhecem amplamente. A reforma não é promessa legislativa. A nova sistemática tributária já tem datas, regras e consequências para quem não agir nos prazos previstos.
- O NOVO MODELO TRIBUTÁRIO E SEUS REFLEXOS IMOBILIÁRIOS
A EC nº 132/2023 substituiu tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS pelo modelo de IVA dual: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência dos estados e municípios, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal. O novo sistema amplia a base de incidência tributária sobre operações que, anteriormente, não se enquadravam nas hipóteses de incidência desses tributos. A locação de imóveis passa, nos termos do art. 4º da LC nº 214/2025, a ser tratada como operação onerosa sujeita à incidência do IBS e da CBS. Para o segmento residencial, a alíquota é reduzida, mas surgem obrigações formais que inexistiam para a pessoa física locadora, como inscrição, emissão de documentos fiscais e apuração periódica. O proprietário que aluga imóveis pode, a depender do volume de sua atividade, ter se tornado contribuinte do IBS e da CBS, muitas vezes sem plena percepção das novas exigências legais, e a não adequação pode estar sujeita a autuações fiscais. Do mesmo modo, a pessoa física que realiza alienações imobiliárias de forma reiterada pode ser enquadrada como contribuinte do IBS e da CBS, observados os critérios previstos no art. 251 da Lei Complementar nº 214/2025. A fronteira entre ato civil patrimonial e atividade econômica habitual foi objetivada pela reforma, e ignorá-la pode gerar passivos fiscais significativos.
- REFORMA TRIBUTÁRIA E REEQUILÍBRIO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO
A nova carga tributária sobre a atividade de locação tende a ser repassada ao valor do aluguel. Esse repasse pode ser legítimo, quando fundamentado na efetiva majoração dos custos do locador, demonstrável objetivamente, ou abusivo, quando ultrapassa o razoável ou viola as condições contratuais pactuadas. O Código Civil oferece instrumentos de equilíbrio contratual acessíveis a ambas as partes da relação locatícia. No contexto da reforma tributária, tanto o locatário, eventualmente onerado por repasses indevidos ou abusivos, quanto o locador, submetido a nova carga tributária superveniente e potencialmente capaz de alterar a base econômica do contrato, podem, desde que demonstrado o desequilíbrio concreto da relação, buscar a revisão ou, em casos extremos, a resolução contratual. Tais mecanismos, contudo, pressupõem atuação tempestiva da parte interessada, uma vez que a prolongada tolerância às novas condições pode enfraquecer a alegação posterior de onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual.
- PREPARAÇÃO JURÍDICA COMO EXERCÍCIO DE CIDADANIA
O Direito Tributário não constitui matéria restrita a contadores e especialistas fiscais, e o Direito Imobiliário não se limitaria à Lei do Inquilinato e aos contratos de compra e venda. A reforma tributária reforça a necessária interação entre essas áreas do conhecimento jurídico. As novas regras incidentes sobre imóveis, locações e transmissões de propriedade possuem natureza simultaneamente tributária e imobiliária, razão pela qual devem ser interpretadas de forma integrada, à luz da Constituição Federal de 1988, do Código Tributário Nacional, do Código Civil Brasileiro e da Lei Complementar nº 214/2025. Preparar-se para as mudanças promovidas pela Reforma Tributária Brasileira, conhecer os prazos de transição previstos na EC nº 132/2023 — que estabelece período de adaptação gradual entre 2026 e 2033 — e entender os mecanismos legais não são ações reservadas a grandes proprietários ou empresas do setor. Tais providências estão ao alcance de qualquer pessoa que compreenda que o Direito organiza relações que afetam toda a coletividade. Conhecer o ordenamento jurídico, especialmente em momentos de mudança estrutural como o atual, é uma forma legítima e necessária de exercer cidadania e proteger o próprio patrimônio.
Talyta Soares Fernandes Mascarenhas – Advogada formada pela Universidade de Itaúna. Pós-graduanda em Direito Civil e Processual Civil.